物业公司的概念模糊，弱化了业主共有财产的意识，导致共有部位共用设施设备破损后想用专项维修资金，很难让业主乐意签字。

　　共用部位：

　　一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间、大门值班室、监控室、中控室等。

　　共用设备：

　　一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道照明、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。

　　公用设施：

　　一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施(国有)、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

　　《物业管理条例》第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

服务的内容：业主共有财产是物业管理的基础，为业主管理好共有财产是物业服务的目的，也是业主缴费的原因。

      1、物业公司是干嘛的?

　　业主共有财产的维护与守护者、一种新型消费方式的推广者、契约精神的践行者、普法者。

　　2、业主是谁?

是这栋房子或其中某个单元主的所有权人。是这栋房子及其与该栋房子相连的场地、设备设施的共有权人并有共同管理权利的人。

　　3、《物权法》第七十条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　(1)业主的专有权(主权利)

　　(2)业主的共有权(随附权利)

　　(3)业主的管理权(随附权利)

专有部分所有权：

权利——占有;使用;收益;处分;装修、改良、修缮;排他性;相邻权

义务——1、按本来用途和目的使用专有部分；2、维护建筑物安全、外观美观;独自承担专有部分的维修责任及费用；3、不得随意变更通过专有部分的各种管线；4、尊重维护环境卫生、安宁、当地善良风俗;5、相互容忍。

法律责任——停止侵害;排除妨碍;消除危险;赔偿损失。

共有部分共有权：

权利——持分占有；使用；收益;处分;装修、改良、修缮;排他性;相邻权

义务——1、按设计规划功能和目的使用共用部分;维护和保存共用部分；2、按持分占有比例承担共用部分的责任；3、按时交纳物业服务费、专项维修资金;业主大会决议的分摊等共同费用；4、不得单独处分共用部分）。

法律责任——停止侵害;排除妨碍;消除危险;清偿拖欠费用;赔偿损失。

共有部分的共同管理权：

权利——参与管理权：1、参加业主大会;2.通过业主大会形成决议;3.通过业主大会制订、修改管理规约、物业管理制度、规定。选举权：选举、被选举、罢免业主委员会成员。选聘权：通过招投标等方式，选聘物业服务企业并与之签订物业服务合同。监督权：对参与物业管理活动的各责任主体之间的相互监督。请求权：1、请求召开业主大会；2、请求正当管理共同事务；3、请求分配共有收益；4、请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失。

义务——1、服从、执行业主大会决议、决定；2、遵守管理规约、遵守物业管理服务合同、遵守物业管理制度；3、接受、服从业主大会及业主委员会、物业管理企业提供的管理服务；4、按时交纳物业服务费、专项维修资金、业主大会决议的分摊等共同费用。